קניית בית 'על הנייר'

אחד המאפיינים המיוחדים של קניית בית מקבלן הוא האפשרות לקנות בית שטרם נבנה. להחלטה כזאת יש יתרונות רבים, כמו האפשרות להכניס שינויים ב'גמרים' של הבית, האפשרות לקבע את המחיר ועוד, אך יש בה גם סיכונים מסוימים שיש לתת עליהם את הדעת.

אחד העניינים המרכזיים הוא הרצון להגן על הכסף של הקונים. אנחנו חוששים ממצב שבו הרוכשים מעבירים כסף לקבלן, ובמקרה שבו חס וחלילה ייעשה היזם חסר יכולת להמשיך ולבנות, יישארו הרוכשים ללא הכסף וללא הבית. מצב כזה קרה בשעתו בפרשת חפציבה וגרם שבר כלכלי חמור במשפחות רבות. כיום היזם אכן אמור לוודא שהכסף של הרוכשים מוגן.

ברוב הפרויקטים החדשים ברחבי הארץ מקובלת האפשרות של בנק מלווה: הרוכשים מעבירים כסף לבנק המלווה את הפרויקט, והבנק מעביר כסף ליזם בהדרגה ובזהירות, על פי התקדמות העבודות.

ביישובים קהילתיים ביו"ש מקובלת אצל היזמים גם הגנה אחרת: העברת זכויות מלאה על שם הרוכשים, והעברת כסף רק על שלבי בנייה שכבר בוצעו. כך מיד לאחר תשלום %7 ממחיר העסקה הרוכשים מעבירים את זכויותיהם במגרש על שמם.

שימו לב: לא מדובר בהערת אזהרה אלא בהעברה מלאה: המגרש וכל מה שנעשה עליו שייכים ברישום לרוכשים עוד טרם השלימו את תשלומיהם ליזם. לכאורה מדובר ביתרון לרוכשים. אם חלילה לא יעמוד היזם בהתחייבויותיו, כמעט ללא הליכים משפטיים יהיו הרוכשים המחזיקים בבית שכבר נבנה.

מנגד, יש חיסרון לאפשרות זו: הבעיה היא שמבחינה עקרונית העברת זכויות בהקצאה שנייה דורשת אישור מרשות המיסים שהעסקה דווחה ושולמו עליה המיסים הנדרשים. מעשית קורה לא אחת שבני זוג מחזיקים בדירה אחת שבדעתם למכור כדי לרכוש את הדירה החדשה, אולם ביום הדיווח הם אינם יכולים להיכלל בהגדרת 'בעלי דירת מגורים יחידה', מפני שהדירה הקודמת עדיין ברשותם. לפיכך הם בבעיה, כי הם רוצים לשלם מס במדרגות הנוחות של דירת מגורים יחידה אבל לא יוכלו להיכלל בהגדרה זו עד שימכרו את דירתם הנוכחית.

למעשה אפשר להציע למשפחה כזו שלושה פתרונות טכניים:

לחכות עם הדיווח על העסקה עד שימכרו את הדירה הנוכחית. אפשר לחכות כמה ימים עד לדיווח, ולכן פתרון זה רלוונטי רק לעסקה שכבר מתרקמת וקרובה לחתימה.

להצהיר בדיווח שברשותם היום שתי דירות אבל בכוונתם למכור אחת מהם בתוך זמן קצוב. פתרון זה חוקי, הבעיה היא שכשמדווחים כך מקבלים אישור על דיווח והקפאה ולא מקבלים אישור לרישום בפנקסי מקרקעין. רק אחרי שמוכרים את הבית הנוכחי ומתקנים את הדיווח ומשלמים מקבלים את האישור הסופי, אישור לרישום בפנקסי מקרקעין. הבעיה בפתרון זה היא שהתשלומים הבאים ליזם מתעכבים, מפני שהם עדיין אינם מוגנים.
יש כמובן צורך להגיע עם המוכר להסכמה בעניין הפריסה.

לשלם מס רכישה של 8% (או את השיעור המתאים לכל משפחה לפי מצבה המסוים), כאילו זאת אכן דירה שנייה, ואז מקבלים מיד אישור לרישום בפנקסי מקרקעין. אחרי שמוכרים את הדירה הנוכחית אפשר לבקש השבה של כל הסכום ששולם.

נראה כי באופן מפתיע מעט אנחנו מוצאים שיש קשר, שלא תמיד חושבים עליו מראש, בין מעמד המס של הרוכשים לבין פריסת התשלומים שהם מעבירים ליזם. חשוב מאוד לבדוק את נושא פריסת התשלומים וההגנה על כספי הרוכשים טרם החתימה על חוזה לקניית בית שטרם נבנה.